Novo imóvel
Qual é a situação do imóvel? A estratégia define quais custos entram no cálculo e quando o aluguel começa. Dá para trocar depois.
Teste de cenários
Escolha um imóvel e rode as simulações: valorização, juros do banco, contemplação do consórcio e pontos de equilíbrio. Nada é alterado no imóvel.
Imóvel
Cenários e sensibilidade
Como a TIR de cada forma de pagamento muda com a valorização do imóvel. As demais premissas ficam como estão.
Valorização × juros do banco
TIR financiada pelo banco. Verde bate a renda fixa, vermelho perde.
Valorização × mês da contemplação
TIR com consórcio, conforme quando você é contemplado.
Pontos de equilíbrio
Oportunidades
Bairros ordenados por uma nota de 0 a 100 que combina valorização, preço em relação à própria tendência, preço em relação à zona, liquidez e aluguel. Ajuste os pesos ao seu objetivo.
Dados de mercado ainda não carregados
A nota usa os dados da aba Mercado.
Seu objetivo
Ranking
Como a nota é calculada
- Valorização: mediana das revendas do mesmo apartamento desde 2022.
- Abaixo da tendência: quanto o preço/m² atual está abaixo da linha de tendência do bairro desde 2018. Preço abaixo da própria tendência pode indicar espaço para subir.
- Preço na zona: quanto o bairro é mais barato que a mediana da sua zona.
- Liquidez: número de vendas nos últimos 12 meses; bairro com mais vendas é mais fácil de revender.
- Aluguel: aluguel anual ÷ preço/m², só nos 17 bairros com aluguel medido. Nos demais fica neutro, porque a estimativa não diferencia bairros.
- Cada critério vira uma posição de 0 a 1 entre os bairros filtrados; a nota é a média ponderada pelos pesos. É um ponto de partida para pesquisar, não uma recomendação de compra.
Fundos imobiliários
IFIX e uma seleção de FIIs de tijolo para comparar com investir em imóvel físico.
Dados de FIIs ainda não carregados
O painel aparece aqui assim que os dados forem gravados no app.
IFIX
Retorno do IFIX por ano
Quanto rende R$ 100 mil por mês
Valores brutos do primeiro mês. Aluguel pelo rendimento médio do FipeZap, antes de IR, vacância e custos; renda fixa pela taxa líquida do seu perfil.
FIIs de tijolo
Rendimento (DY) dos últimos 12 meses sobre a cotação atual. P/VP abaixo de 1 indica cota negociada abaixo do valor patrimonial. Valor/m² implícito = valor de mercado ÷ área locável (ABL); calculado só para logística e lajes, porque fundos de shopping e de renda urbana costumam ter frações dos imóveis e outros ativos. Toque num fundo para ver detalhes. Não é recomendação de investimento.
Fontes
Mercado
Preço, valorização e aluguel por bairro em São Paulo, a partir das transações reais registradas na Prefeitura.
Dados de mercado ainda não carregados
Os dados por bairro aparecem aqui assim que forem gravados no app.
Cidade de São Paulo · apartamentos
Preço mediano do m² por ano
Seus imóveis × bairro
Bairros
Fontes e método
Perfil e configurações
Seus dados, as premissas usadas em cada novo imóvel e as preferências do app.
Seu perfil
Carteira
Visão consolidada dos imóveis cadastrados.
Imóvel
Financiamento
TIR conforme o mês da contemplação. Toque numa barra para simular aquele mês.
À vista × financiado
Custo de aquisição
Renda do 1º ano alugado
Retorno no horizonte
Métricas adicionais
Imóvel × renda fixa × FII
Patrimônio: imóvel × renda fixa × FII
Quanto você teria se vendesse em cada ano (já descontados corretagem, saldo devido e IR sobre ganho de capital), somado aos aluguéis recebidos. A renda fixa e o FII recebem os mesmos aportes, nas mesmas datas.
TIR conforme o ano de venda
Mostra se vale segurar mais tempo. A linha tracejada é a renda fixa; barras acima dela batem a alternativa.
Preencha o preço e o aluguel mensal para ver os resultados.